Investition in Mietimmobilien

Es ist interessant, wie Mietimmobilien als Investition behandelt werden. Wie Rodney Dangerfield bekommt es keinen Respekt. Während herkömmliche Anlagen wie Aktien und Anleihen die Financial Post und das Wall Street Journal erhalten, suchen Sie nach "Wie kaufe ich Immobilien?" Und entdecken Sie alle Arten von No-Money-Down-Programmen, die darauf ausgelegt zu sein scheinen, stattdessen Bücher und Bänder zu verkaufen von Investmentimmobilien. Im Fernsehen gibt es Report on Business TV, aber für Immobilien sehen Sie Flip-Shows oder Infomercials. Ich finde es erbärmlich, dass ein so solides Anlageinstrument einen so schlechten Ruf hat.

Es ist möglich, ohne Geldverlust zu kaufen, aber es beinhaltet die Vermittlung einer Hypothek mit hoher Quote, und für Mietobjekte tun Sie dies nur, wenn Sie Eigenkapital in anderen Immobilien haben. Mit anderen Worten, wenn Sie eine Immobilie frei und frei haben, ist es relativ einfach, eine Kreditlinie zu Prime zu arrangieren. Eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar würde etwa 400 US-Dollar pro Monat kosten, zuzüglich Steuern und Wartung von etwa 200 US-Dollar. Kurz gesagt, es würde sich selbst tragen und Ihnen Einkommen geben, um die Finanzierungskosten zu bezahlen.

Eine häufigere Methode zum Kauf von Immobilien mit Einkommen ist die Hinterlegung einer Kaution. Normalerweise können Sie selbst als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit weniger als 40% weniger als wahrscheinlich ein gutes Geschäft machen. Diese Art von Immobilien ist in stabilen Märkten leichter zu finden.

Es gibt viele Gründe, Investmentimmobilien zu besitzen.

Grund Nr. 1 für den Besitz von Immobilien mit Einkommen ist, dass Ihre Mieter diese für Sie kaufen. Auch wenn die anderen Vorteile nicht entstanden sind, rechtfertigt dies allein die Investition. Tatsache ist jedoch, dass der Kauf von Mietobjekten weitere Vorteile bietet

Grund Nr. 2 ist die Hebelwirkung. Die effektivste Beschreibung der Funktionsweise von Leverage stammt aus dem Buch Buy, Rent, Sell von Lionel Needleman (Needleman ist kein schneller Redner; tatsächlich ist er ein versierter Autor und Professor mit vielen veröffentlichten Büchern und Artikeln zum Thema Wohnen in Großbritannien und Großbritannien Kanada. Seine Annahmen und seine Mathematik sind etwas simpel und müssen für Ihren lokalen Markt angepasst werden, aber das Buch ist einen Blick wert.

Er erklärt die Hebelwirkung folgendermaßen: John und Mary kaufen jeweils eine Immobilie im Wert von 100.000 US-Dollar. Nach einem Jahr haben beide Häuser 10% an Wert gewonnen. Beide Käufer verkaufen die Immobilien und vergleichen die Gewinne.

John begann mit 100.000 US-Dollar und hat jetzt 110.000 US-Dollar, was bedeutet, dass er eine Rendite von 10% auf seine Investition erzielt hat. Mary hingegen legte 10.000 US-Dollar auf ihr Grundstück und verpfändete den Restbetrag für 90.000 US-Dollar. Wenn sie verkauft, räumt sie die Hypothek ab und summiert alles. Sie erhielt auch einen Gewinn von 10.000 USD, aber da sie nur 10.000 USD in die Einkommensimmobilie investiert hat, hat sie eine 100% ige Rendite auf ihre Anzahlung erzielt. Wie Sie vielleicht vermuten, ist der wahre Kicker, dass John, während er in ein Haus investierte, es ein Jahr lang behielt und es dann mit einem Gewinn von 10.000 USD verkaufte, Mary 10 Häuser erwarb, sie ein Jahr lang behielt und sie dann für einen Gewinn von 100.000 USD verkaufte. Beide begannen mit 100.000 US-Dollar, aber nach einem Jahr hat John nur noch 110.000 US-Dollar, während Mary 90.000 US-Dollar mehr hat. Die Zahlen werden in diesem Beispiel vereinfacht, aber sie demonstrieren entscheidend die Magie der Hebelwirkung.

Grund Nr. 3 sind Steuern. In den meisten Steuerzonen werden die Kosten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vom Einkommen abgezogen. Im Allgemeinen können Abschreibungskosten für die Struktur anfallen, bei denen es sich tatsächlich um Papierverluste handelt, die die Steuerbelastung verringern. Die Abschreibung funktioniert folgendermaßen: Wir wissen, dass der Wert eines dauerhaften Gegenstands wie einer Struktur mit den Jahren abnimmt. Selbst wenn die Immobilie perfekt gepflegt wird, ist ein altes Haus nicht so viel Geld wert wie ein neues Haus. Dieser Verlust ist eine Abschreibung, und Sie können diesen Abschreibungsverlust verwenden, um die insgesamt zu zahlende Steuer zu verringern.

Wenn wir in einkommensstarke Immobilien investieren, erwarten wir natürlich, dass der Preis steigen wird, und auf lange Sicht ist dies häufig der Fall. Was passiert in diesem Fall mit der Abschreibung? Dem Steuereintreiber wurde mitgeteilt, dass der Preis der Immobilie durch Abschreibungen gesunken sei, aber am Ende des Prozesses haben wir mit Gewinn verkauft. Der Finanzbeamte sagt normalerweise, dass Sie die Abschreibungs- und Abgabensteuer "wieder erfasst" haben.

Neuaufnahme macht keinen Spaß. Es ist, als würden Sie feststellen, dass Sie bereits das Geld ausgegeben haben, das Sie in Zukunft ausgeben möchten.

Es gibt eine großartige Lösung. Wenn Sie die Investition kaufen, schneiden Sie die ursprüngliche Investition zwischen dem Gebäudewert und dem Immobilienwert auf. Ohne zu schummeln, setzen Sie den Wert des Landes so niedrig wie möglich und die Struktur so hoch wie vernünftig (rechnen Sie nach und Sie werden sehen, dass es sich lohnt, bei Ihren Teilungen vernünftig zu sein). Wenn der Preis der Immobilie steigt und Sie liquidieren, teilen Sie dem Finanzbeamten mit, dass Sie seit der Wertminderung der Struktur keine Abschreibungen mehr vorgenommen haben, während der Wert des Grundstücks gestiegen ist. Dieser Gewinn ist ein Kapitalgewinn, und der Kapitalgewinn wird normalerweise zu niedrigeren Sätzen besteuert als Einkommen wie … Miete. Sie schreiben das Geld, das Sie verdienen, wenn Sie es als Miete verdienen, ab und zahlen Steuern darauf, wenn es aus Kapitalgewinnen stammt.

Wenn Sie einkommensschaffende Immobilien besitzen, können Sie auch die Kosten für Dinge abschreiben, die Sie möglicherweise ohnehin gekauft haben, von Büromaterial bis zu einer Reise, um die Immobilie zu besichtigen.

Grund Nr. 4 ist der Kapitalgewinn. Kapitalgewinn passiert nicht immer, aber oft. Wie wir bei der Hebelwirkung gesehen haben, kann der Kapitalgewinn gehebelt werden. Noch besser ist, dass der Kapitalgewinn manchmal größer sein kann als das, was manche Leute in einem Jahr Arbeit verdienen.

Grund Nr. 5 fasst alles zusammen, indem Cashflow, Hebelwirkung und Steuerplanung kombiniert werden. Mietimmobilien generieren Cashflow. Anfangs könnte der Cashflow neutral oder sogar negativ sein, aber nach einiger Zeit wird er oft positiv. In diesem Fall müssen Sie auf die Übermiete Einkommensteuer zahlen. Die Lösung hierfür besteht darin, eine Hypothek aufzunehmen und zusätzliche Zinskosten zu verursachen, wodurch Ihre Steuern gesenkt werden. Sie nutzen auch Ihr ursprüngliches Eigentum wieder. Der nächste Schritt ist, dieses Geld zu nehmen und eine andere Einkommensimmobilie zu kaufen. Sie zahlen keine Einkommenssteuer, erhalten mehr Abschreibungen und verdienen dennoch einen Kapitalgewinn. Besser noch, mit zwei Immobilien verteilen Sie das Risiko, und wenn der Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist, können Sie die Zeitspanne verlängern und die Immobilien in verschiedenen Jahren verkaufen, um die Steuern zu minimieren.

Es kann nicht genug wiederholt werden, dass Sie Einkommensimmobilien mit Bedacht kaufen müssen. Sie müssen den Standort und den potenziellen Mieter kennen. Immobilien, die wünschenswert sind und sich in einer wünschenswerten Gegend befinden, bleiben vermietet. "Wünschenswert" muss nicht "Villa" sein, aber warm, sauber, trocken und preisgünstig sind entscheidend. Ob Sie ein Apartment mit 1 Schlafzimmer oder ein Haus mit 3 Schlafzimmern und einer Suite kaufen, ist nicht wichtig.

Metriken sind kritisch. Das erste ist das Preis-Leistungs-Verhältnis. Das bedeutet, dass Sie den Preis, sagen wir 100.000 US-Dollar, nehmen und die Miete, sagen wir 1000 US-Dollar / Monat, in diese aufteilen. In diesem Fall wäre das Ergebnis 100. Zahlen zwischen 75 und 175 sind großartig, aber vergessen Sie nie, dass die prognostizierten Kapitalgewinne und Zinssätze Einfluss darauf haben, mit welchen Zahlen Sie arbeiten. Niedrige Zinssätze ermöglichen höhere Zahlen, und solide Kapitalgewinnprognosen erfordern höhere Zahlen. Über 200 sind an fast jedem Standort nicht gut, es sei denn, Sie benötigen nur ein verlässliches Einkommen, sind nicht besorgt über Kapitalgewinne oder planen nie, etwas zu verkaufen.

Eine weitere hervorragende Metrik ist die Break-Even-Rate. Dies ist der Prozentsatz des Preisbedarfs für eine Anzahlung, damit die realistische Miete die Immobilie tragen kann. Die Miete muss a) Marktmiete sein, nicht "erhoffte" Miete, und b) Nettomiete, nicht Bruttomiete. Wenn die Investition weniger als 45% nach unten geht, lohnt es sich, einen Blick darauf zu werfen. Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Nettomiete eindeutig höher sein, was bedeutet, dass der Break-Even-Satz hoch sein kann. Denken Sie daran, dass niedrige Zinssätze nicht ewig anhalten. Wenn Sie also nicht sehr langfristig festlegen können, müssen Sie davon ausgehen, dass die Break-Even-Rate in Niedrigzinsumgebungen niedrig und in Umgebungen mit höheren Zinssätzen höher sein kann.

Wenn Sie ein Grundstück entdecken, das ein wünschenswertes Preis-Leistungs-Verhältnis und eine wünschenswerte Gewinnschwelle aufweist (und sich in einem guten Bereich befindet und keine schlechte Idee ist), lohnt es sich, die Zahlen in eine Tabelle zu werfen und den internen Preis zu bestimmen der Rendite (eine Metrik für Immobilieninvestitionen, die verschiedene Einnahmequellen kombiniert) und des prognostizierten Cash-on-Sale. Es gibt Tabellenkalkulationen und Programme, die dies für Sie berechnen können, aber der Schlüssel ist "GIGO" – Müll rein, Müll raus. Verwenden Sie die richtigen Steuern, die richtigen Zinssätze, Ihre Prognosen zum Einkommensteuersatz und realistische Schätzungen des Kapitalgewinns und der Instandhaltung. Immobilien in geschäftigen städtischen Gebieten gewinnen im Allgemeinen mehr an Wert als Immobilien in ländlichen oder depressiven Gegenden. Sie haben auch oft scheinbar minderwertige Kennzahlen – eine Eigentumswohnung in der Innenstadt könnte einen viel schlechteren Miet- und Break-Even-Preis haben als ein kleines Haus in einer Mühlenstadt. Der Kapitalzuwachs in einem ländlichen Gebiet ist jedoch wahrscheinlich viel riskanter. Durch die Messung der Tilgung von Hypotheken und der Steuervorteile in einer detaillierten Tabelle können Sie genau vergleichen, wie konkurrierende Investitionen verglichen werden.

Es wäre dumm, das Problem einer Immobilienblase oder eines Absturzes zu ignorieren. Das Kaufen mit Metriken hilft und behindert. Es hilft, denn wenn Sie mit Break-Even-Raten und Mietmultiplikatoren hart im Nehmen sind, würden Sie keine überteuerten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien kaufen (unterteuerte Einkommensimmobilien tauchen nicht wirklich in einer Blase auf und es stürzt nicht im Wert ab). Dies behindert, weil Sie keine Metriken in einer Blase kaufen können, egal wie viel Sie möchten, da keine metrikkonformen Eigenschaften vorhanden sind.

Die andere Seite davon ist, dass es bei einem Marktcrash viele metrikkonforme Immobilien gibt, aber oft wenig Hypothekenfinanzierung und viele verängstigte Käufer und gestresste Verkäufer.

Alles in allem ist ein ausgeglichener Markt das Optimum für Käufer, obwohl Käufer, die anhand von Kennzahlen erwerben und den Markt in der Nähe des Höchststandes verlassen, häufig das Gefühl haben, den Jackpot geknackt zu haben.

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Source by Rob Chipman

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