Hauskauf – Wenig bekannte Maklerregel könnte Sie Tausende kosten

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Willkommen bei "One Date And You Are Married", einem Drama hinter den Kulissen, das sich von Zeit zu Zeit abspielt, ohne dass Käufer oder Verkäufer zunächst wissen, was passiert. Ich mache Sie darauf aufmerksam, da Sie die Kontrolle darüber haben, ob Ihnen dies passiert oder nicht. Sie müssen jedoch die Details kennen und beachten, um sich zu schützen und gegen den Agenten zu protestieren, der den Vertrag schreibt und Ihnen beim Kauf eines Eigenheims hilft. Weiter lesen.

  • Haben Sie sich bei Tag der offenen Tür angemeldet und Häuser besucht?
  • Haben Sie Immobilienlizenznehmer angerufen, um Informationen zu Listings zu erhalten?
  • Haben Sie ein oder mehrere Häuser mit einem oder mehreren Verkäufern oder Maklern besucht?
  • Haben Sie Ihre E-Mail-Adresse über das Internet angegeben, um Listenaktualisierungen zu erhalten?

Dann haben Sie vielleicht unwissentlich"geheiratet"zu einem Agenten!

""Unglaublich? ", Sagst du. Ja, aber es ist wahr. Wenn Sie Kontakt mit einem Immobilienverkäufer oder -makler aufnehmen, der Ihnen Informationen über eine Immobilie liefert oder Ihnen eine Immobilie zeigt, kann dieser einen Anspruch auf Zahlung einer Provision geltend machen, obwohl Sie diese Immobilie über einen anderen Makler oder sogar direkt über die Immobilie erwerben Verkäufer. Das ist richtig, auch wenn Sie diesen Makler nicht für den Kauf der Immobilie verwenden, die sie Ihnen gezeigt oder über die Sie Informationen gegeben haben, haben sie das Recht, einen Provisionsanspruch geltend zu machen. Sie haben im Wesentlichen "geheiratet"zu diesem Agenten nach einem Date oder vielleicht nur einem Handschlag.

Natürlich können Sie jeden verwenden, den Sie auswählen, oder niemanden, der Ihnen beim Kauf eines Eigenheims hilft. Wenn das von Ihnen gekaufte Haus jedoch in einem von REALTOR® betriebenen Mehrfachnotierungssystem aufgeführt war und Sie mit einem Agenten zusammengearbeitet haben, als Sie von diesem Haus erfahren haben, oder wenn ein Agent Ihnen Informationen über das Haus gegeben oder Ihnen das Haus gezeigt hat, kann dieser Agent dies einen Anspruch auf Zahlung einer Provision geltend machen. Sie tun dies durch ein REALTOR®-Schiedsverfahren, aber es kann zu einer Situation kommen, in der Sie für ihre Provision zuzüglich Rechtskosten verklagt werden.

"Wie kann das sein?", Fragst du. Schuld daran ist dieRealtor® Ethikkodex. Die meisten Immobilienlizenznehmer sind Mitglieder einer REALTOR® Association und / oder eines von REALTOR® betriebenen MLS (Multiple Listing Service). Der Begriff REALTOR® bezeichnet einen Immobilienlizenznehmer, der Mitglied von NAR, der National Association of REALTORS®, ist. Als solche müssen sie sich an den REALTOR®-Ethikkodex halten. Dies ist wirklich keine schlechte Sache, da Sie mit einem Immobilienlizenznehmer Geschäfte machen möchten, der professionell und ethisch einwandfrei ist und sich bereit erklärt, nach einem strengen Ethikkodex zu praktizieren.

Dieser Ethikkodex verpflichtet die Mitglieder jedoch zur Schlichtung. "geschäftliche Streitigkeiten."Das Handbuch zum Ethikkodex und zur Schiedsgerichtsbarkeit der National Association of REALTORS® (NAR), Artikel 17, besagt:"Bei vertraglichen oder spezifischen außervertraglichen Streitigkeiten im Sinne des Standard of Practice 17-4 zwischen REALTORS® (Auftraggebern), die mit verschiedenen Unternehmen verbunden sind und sich aus ihrer Beziehung als REALTORS® ergeben, müssen die REALTORS® die Streitigkeit einem Schiedsverfahren unterziehen in Übereinstimmung mit den Vorschriften ihres Vorstands oder ihrer Boards, anstatt die Angelegenheit zu prozessieren. "

Bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilienprovisionen ist die Methode zur Bestimmung des Provisionsanspruchs ein Konzept, das als "Beschaffungsursache"Oder mit anderen Worten,Wer startete die Reihe von ununterbrochenen Ereignissen, die zu einer erfolgreichen Transaktion führtend.h. eine Immobilientransaktion, die abgeschlossen wurde? "Sie können sehen, wie ein Agent, der Ihnen Informationen gibt oder Ihnen ein Haus zeigt, eine Grundlage für einen Provisionsanspruch hat. Sie fühlen sich alleinstartete die Reihe von ununterbrochenen Ereignissen, die zu einer erfolgreichen Transaktion führtenund dass sie dafür entschädigt werden sollten, unabhängig davon, ob sie den Vertrag tatsächlich geschrieben oder etwas anderes getan haben, um diese Provision zu verdienen. "

"In Ordnung und jetzt?" "Wie geht mich das an?" "Ist das nicht eine REALTOR®-Sache?" Nun, nicht wirklich, weil …

Möglicherweise können Sie keinen Einkäufer Ihrer Wahl finden, wenn Sie sich für eine Vertretung entscheiden. Ein echter Einkäufer, der sich der potenziellen Probleme bewusst ist, möchte Sie möglicherweise nicht vertreten, da ihm möglicherweise nach dem Abschluss die Entschädigung weggenommen wird.

Sie könnten verpflichtet sein, einen Einkäufer zweimal zu bezahlen. Wenn der vorherige Lizenznehmer, den Sie kontaktiert haben, die Entschädigung Ihres Einkäufers durch REALTOR® Arbitration erhält, kann Ihr aktueller Vertreter Sie wegen der Entschädigung verklagen, die ihm weggenommen oder nie gewährt wurde.

Sie könnten vom Verkäufer verklagt werden. Dies geschieht hauptsächlich, wenn Käufer eine Immobilie kaufen, die bei einem "Broker mit eingeschränkten Dienstleistungen" gelistet ist. Eine Auflistung mit eingeschränkten Diensten ist eine Auflistung, bei der der Listing Broker nur sehr eingeschränkte Dienste anbietet und häufig nur mit einem Rabatt auf ein lokales Realtor © -Vielfachauflistungssystem zugreifen kann, dann aber keine anderen Dienste wie das Präsentieren oder Aushandeln von Angeboten bereitstellt. Bei einer solchen Auflistung verhandelt der Käufer direkt mit dem Verkäufer und nicht über den Auflistungsagenten, es sei denn, ein Käuferagent vertritt sie. Wenn der Käufer zuvor Kontakt zu einem anderen Agenten hatte, der jetzt umgangen wird, erhebt dieser Agent manchmal eine Schiedsklage gegen den Broker für eingeschränkte Dienstleistungen, um die Entschädigung einzuziehen, die über das Mehrfachnotierungssystem angeboten wurde. Wenn der Listing Broker verliert, wird er den Verkäufer wahrscheinlich verklagen, um verlorenes Geld zurückzugewinnen. Diese Verkäufer können sich dann umdrehen und Sie, den Käufer, verklagen, da Sie derjenige waren, der das ursprüngliche Problem verursacht hat, indem Sie nicht den ersten Agenten verwendet haben, um den Verkauf abzuschließen.

Was sollte man tun? Entscheiden Sie, ob Sie die Dienste eines professionellen Einkäufers in Anspruch nehmen möchten, um beim Kauf eines Eigenheims zu helfen. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie dies unbedingt so früh wie möglich tun, um Probleme für diesen Agenten bei der Arbeit für Sie zu vermeiden. Ein professioneller Einkäufer kann: Ihnen helfen, eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen zu erhalten; Überprüfen Sie mit Ihnen den Kaufprozess für Eigenheime. Informieren Sie sich über den aktuellen Markt und die zum Verkauf stehenden Immobilien. Sehen Sie sich mit Ihnen Häuser an, die von Interesse sind. in Ihrem Namen verhandeln; und verfolgen Sie die Details, damit Sie pünktlich und mit weniger Aufwand zu Ihnen nach Hause kommen.

Sie müssen bestimmte Schritte unternehmen, um Ihre Interessen zu schützen.Wenn es ein Haus gibt, an dem Sie tatsächlich interessiert sind und das Sie von einem früheren Makler gesehen oder herausgefunden haben, den Sie jetzt nicht zum Kauf dieses Hauses verwenden möchten, müssen Sie mit Vorsicht vorgehen. Dies erfordert, dass Sie die Fähigkeit Ihres neuen Agenten schützen, seine Provision zu behalten. Wenn Sie direkt bei einem Verkäufer einkaufen, schützen Sie die Fähigkeit des Verkäufers, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, ohne für eine Provision zu haften.

Sie müssen den vorherigen Agenten (mündlich und schriftlich) darüber informieren, dass Sie seine Dienste nicht mehr nutzen möchten. Der NAR-Code of Ethics Arbitration Procedures enthält eine Bestimmung, die die Behauptung des ersten Agenten widerlegt, wenn nachgewiesen werden kann, dass der erste Agent entweder "aufgegeben" oder "entfremdet" hat. Ein Abbruch würde bedeuten, dass der Agent nicht mit Ihnen Kontakt aufgenommen hat oder dass viel Zeit vergeht, seit der Agent mit Ihnen kommuniziert hat. Entfremdung würde bedeuten, dass der Agent Sie durch seine Handlungen oder Worte dazu veranlasst hat, sie nicht zu verwenden.

Sie sollten einen letzten Kontakt mit dem vorherigen Agenten herstellen, um die "Beziehung" mit ihm zu beenden. Ich weiß, dass Sie möglicherweise nichts unterschrieben haben und daher das Gefühl haben, keine Verpflichtung gegenüber dem vorherigen Agenten und technisch keine tatsächliche Beziehung zu diesem Agenten zu haben. Es spielt keine Rolle, dass der Agent denkt, dass Sie sein Käufer sind und dass eine Beziehung besteht. Beende es schön aber fest. Sagen Sie ihnen schriftlich, warum Sie ihre Dienste nicht nutzen möchten. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihrem neuen Vertreter oder dem Verkäufer, wenn Sie direkt kaufen, eine Kopie des Briefes geben und dass Sie keinen weiteren Kontakt mit dem vorherigen Vertreter haben.

Es gibt legitime Gründe, warum Käufer nicht mit einem bestimmten Makler zusammenarbeiten möchten oder möchten, nachdem sie ein oder mehrere Häuser mit ihnen gesehen oder Informationen über verschiedene Häuser von ihnen erhalten haben. Vielleicht zeigt der Agent Inkompetenz oder Unerfahrenheit. Vielleicht scheinen sie einfach nicht auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt zu sein. Oder vielleicht kollidieren ihre Persönlichkeiten einfach mit Ihren oder sie sagten oder taten etwas, das Ihnen nicht gefiel. Wenn dies der Fall ist, dokumentieren Sie solche Situationen und bewahren Sie sie zur späteren Bezugnahme auf, falls ein Problem auftritt. Beenden Sie die Beziehung wie oben angegeben und fahren Sie fort.

Wenn es jedoch um Geld geht, übernimmt manchmal Gier, wo gesunder Menschenverstand und Fairplay die Norm sein sollten. Wenn Sie versuchen, einen Agenten aus einer Provision herauszuschneiden, um angeblich Geld zu sparen, indem Sie direkt bei einem Verkäufer kaufen oder einen anderen Agenten verwenden, der Ihnen einen Teil oder die gesamte Provision zurückerstattet, dann erwarten Sie Probleme. Wenn ein Agent Zeit und Mühe in Ihrem Namen aufgewendet hat und Sie die Beziehung fortgesetzt und gefördert haben, schulden Sie diesem Agenten tatsächlich ein gewisses Maß an Treue. Es ist die moralische und ethische Sache zu tun. Der Versuch, diesen Agenten auszunutzen, ist einfach falsch und im Allgemeinen werden Sie das in Ihrem Bauch spüren. Eine solche Entscheidung ist im Allgemeinen kurzsichtig und wird wahrscheinlich zu viel Trauer führen und zu potenziellen finanziellen Verlusten führen. Überlegen Sie lange und gründlich, bevor Sie einen solchen Weg einschlagen. Wenn es legitim ist, dokumentieren und beenden Sie die Beziehung. Wenn dies nicht der Fall ist, folgen Sie Ihren moralischen Instinkten und tun Sie, was richtig ist. Schließen Sie entweder den Deal mit diesem Agenten ab oder teilen Sie ihm mit, was Sie planen, und entschädigen Sie den Agenten auf irgendeine Weise.

Wenn Sie vorhaben, mit mehreren Immobilienmaklern in Kontakt zu treten:

  • Teilen Sie vertrauliche Informationen über Sie und Ihre Fähigkeit, ein Haus zu kaufen, nur mit dem Lizenznehmer, den Sie als Vertreter des Käufers vertreten. Wenn Sie diese Informationen mit anderen Immobilienlizenznehmern teilen, können diese diese Informationen möglicherweise gegen Sie verwenden, wenn sie den Verkäufer eines Hauses darstellen, das Sie kaufen möchten.
  • Lassen Sie sich nicht zu sehr auf Immobilienlizenzen ein, bis Sie sicher sind, dass Sie diese Person beim Kauf eines Eigenheims vertreten möchten. Je stärker Sie involviert sind und je mehr Häuser Sie bei einem Immobilienlizenznehmer sehen, desto einfacher wird es für diesen Lizenznehmer, zu behaupten, die "Beschaffungsursache" für einen zukünftigen Kauf einer Immobilie zu sein, die Sie kennengelernt oder durchgesehen haben dieser Lizenznehmer, unabhängig davon, ob Sie das Haus über einen anderen Vertreter oder direkt vom Verkäufer kaufen.
  • Unterzeichnen Sie keine schriftlichen Dokumente, mit Ausnahme der obligatorischen Angaben der Agentur, mit einem Immobilienlizenznehmer außer dem, den Sie als Einkäufer auswählen.
  • Machen Sie von Anfang an deutlich, dass Sie mehrere Agenten befragen, bevor Sie sich entscheiden, ausschließlich die Dienste eines Agenten zu nutzen. Verkäufer befragen in der Regel zwei oder drei oder mehr Listing Agents und fragen nach Vorschlägen und Marketingplänen, bevor sie sich für einen Agent entscheiden. Sie können dasselbe tun, solange Sie dies vorsichtig tun.
  • Hinterlassen Sie Ihre E-Mail-Adresse, Telefonnummer oder Postanschrift nicht bei einem Immobilienunternehmen oder Lizenznehmer. Dies führt zu aggressiveren und möglicherweise irritierenden Marketingbemühungen solcher Unternehmen oder Lizenznehmer und führt möglicherweise dazu, dass ein Immobilienlizenznehmer in der Lage ist, "Beschaffungsgrund" geltend zu machen. Wenn Sie aufgefordert werden, sich bei einem Tag der offenen Tür "anzumelden", geben Sie Ihren Namen an, hinterlassen Sie jedoch nicht Ihre Adresse oder Telefonnummer. Nehmen Sie die Visitenkarte des Lizenznehmers und sagen Sie, dass Sie sich bei Interesse weiter an ihn wenden werden.
  • Setzen Sie die Entwicklung einer Beziehung zu einem Immobilienverkäufer, von dem Sie Ihr Haus in Zukunft wahrscheinlich nicht mehr kaufen möchten, nicht fort oder fördern Sie ihn nicht. Es ist unfair gegenüber dem Agenten und kann später zu Problemen für Sie oder Ihren neuen Agenten führen. Wenn ein Immobilienlizenznehmer, von dem Sie sich ziemlich sicher sind, dass Sie ihn nicht als Käufer verwenden möchten, Sie kontaktiert, bitten Sie ihn höflich, aber nachdrücklich, die Kontaktaufnahme mit Ihnen einzustellen. Bitten Sie sie, Ihre Telefonnummer oder E-Mail-Adresse aus ihren Unterlagen zu entfernen. Je mehr Sie die Entwicklung einer Beziehung zu einem Immobilienlizenznehmer fördern, desto schwieriger wird es für Sie in Zukunft, wenn Sie sich entscheiden, einen anderen Lizenznehmer als Einkäufer zu beauftragen.

Der Kauf eines Eigenheims ist wirklich ein komplexer Prozess. Das Verständnis von Immobilienbeziehungen ist noch verwirrender. Ich hoffe, dass dieser Blick hinter die Kulissen Sie nicht noch mehr verwirrt hat. Die meisten Immobilienmakler verstehen das nicht. Warum sollten Sie das tun? Haben Sie keine Angst, nach weiteren Erklärungen oder Beispielen zu fragen, wenn Sie diese nicht ganz verstehen.

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Source by Tom Wemett

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