Gewerbliche Immobilienverfahren: Höchster und bester Nutzungsansatz

Diese Analysetechnik schätzt den rentabelsten und wettbewerbsfähigsten Einsatz, für den die betreffende Immobilie genutzt werden kann. Es stützt sich eher auf die Analyse des Marktes in Bezug auf die lokale Region als auf allgemeinere Begriffe.

Die wichtigsten Einflüsse auf die höchste und beste Nutzung sind die Wettbewerbskräfte unter den Teilnehmern des jeweiligen Marktes. Ein gründliches Verständnis des Marktverhaltens auf der Grundlage von Marktanalysen ist entscheidend für die Entwicklung einer genauen Bewertung der höchsten und besten Nutzung.

Theoretisch würde sich die Analyse der höchsten und besten Nutzung auf die potenziellen Nutzungen der Immobilie konzentrieren, als ob sie leer stünde. In der Realität wirkt sich jedoch auch der Wert aus, der dem Grundstück durch bestehende Verbesserungen hinzugefügt wird, auf den tatsächlichen Immobilienwert aus. In den meisten Fällen sollte dieser Wert bei der Analyse der höchsten und besten Nutzung verwendet werden, wenn der Wert des Landes nach der Besserung höher ist als der Wert des unbebauten Landes.

Bei Verwendung der höchsten und besten Verwendungsanalyse werden vier primäre Tests implementiert.

1) Rechtlich zulässig
2) Physikalisch möglich
3) Finanziell angemessen
4) Höchste Produktivität

Was rechtlich akzeptabel ist, ist die erste und wichtigste Determinante der höchsten und besten Nutzung. Zoning ist der erste und relevanteste Faktor für die Entwicklung eines Standorts. Durch die Zonierung entfällt eine Reihe von Verwendungszwecken, wodurch die physikalisch mögliche Analyse vereinfacht wird. Standorteinflüsse wirken sich auf die wahrscheinliche Nutzung aus, während Standortgröße und -front die verfügbaren Entwicklungs- oder Nutzungsoptionen weiter einschränken.

Nach der Analyse der rechtlichen und physischen Merkmale hätten die Entwicklungsmöglichkeiten erheblich eingeschränkt werden müssen, um die finanzielle Analyse zu vereinfachen. Bei zwei oder drei angemessenen Entwicklungsoptionen sucht die Finanzanalyse nach der Option, die die höchste Rendite erzielt, die aus diesen alternativen Verwendungen erzielt werden kann.

Die Feststellung, ob eine Immobiliennutzung vernünftigerweise wahrscheinlich ist, ist bei der erstmaligen Beurteilung wichtig. Beispielsweise könnte eine Marktanalyse bedeuten, dass eine Tagesbetreuung eine zulässige Nutzung für eine Immobilie darstellt. Wenn sich die Umgebung jedoch hauptsächlich aus älteren Menschen zusammensetzt, ist dieser Plan nicht wahrscheinlich.

Wenn in einem Marktgebiet eine angemessene Nachfrage besteht und die Immobilie für eine bestimmte Nutzung geeignet ist, ist die Immobilie nicht unbedingt das beste Grundstück für das Projekt. Ein anderer Standort ist möglicherweise geeigneter, und der Bewerter muss diese alternativen Standorte berücksichtigen, um sicherzustellen, dass das volle Marktpotenzial des Wettbewerbs berücksichtigt wird. In hart umkämpften Märkten muss die Nachfrage bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.

Nach Abschluss dieser Analysen muss der Bewerter feststellen, welche der verbleibenden Optionen für die Website am besten geeignet ist. In einigen Anwendungsbereichen sind aufgrund der demografischen Zusammensetzung des Stadtviertels möglicherweise auch diejenigen nicht die beste Verwendung, die möglicherweise die höchste Rendite erzielen. Sobald die bestmögliche Nutzung geschätzt wurde, muss das Land unter dieser Nutzung bewertet werden.

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Source by Dave Donaldson

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