Gewerbliche Immobilieninvestition – Grundlagen

Gewerbliche Immobilieninvestitionen sind die natürliche Weiterentwicklung von Wohnimmobilieninvestitionen. Erfahrene Immobilieninvestoren ziehen eher früher als später in Gewerbeimmobilien ein – und das aus sehr guten Gründen.

Wenn Ihr Portfolio einmal wächst, werden Sie es sehr schwer haben, Ihre Investitionen zu verwalten, wenn ein Großteil davon in Wohnimmobilien gebunden ist. Stellen Sie sich vor, Sie haben Wohnimmobilien im Wert von 15 Millionen US-Dollar. Das wird eine Menge Häuser und Mieter sein, um die man sich kümmern muss.

Auf der anderen Seite werden mit 15 Millionen Dollar nur eine sehr kleine Anzahl von Gewerbeimmobilien gekauft, die mit viel geringeren Gemeinkosten vergleichsweise einfach zu verwalten sind.

Zu den Gewerbeimmobilien gehören Büros, Industriehallen, freistehende Einzelhandelsgeschäfte, Großhandelsgeschäfte, Ladenblöcke, medizinische Zentren, Tankstellen, Motels, Hotels, Rucksacktouristen, Fitnessstudios, Kirchen, Bestattungsunternehmen, Kindertagesstätten, Autohöfe, Convenience Stores , Einkaufszentren, um nur einige zu nennen. Jede Art der gewerblichen Immobilienanlage hat ihre eigenen Besonderheiten, Stärken, Probleme, Chancen und Risiken.

Der Return on Investment in Gewerbeimmobilien ist deutlich höher als bei Wohnimmobilien. Die Erträge sind netto und nicht brutto, da der Mieter alle Nebenkosten trägt. Auch die Erträge sind aufgrund der langen Mietverträge stabiler.

Es ist typisch, Renditen von etwa 10 % Netto für eine gewerbliche Immobilieninvestition und zwischen 7 % und 9 % Nettorendite für eine erstklassige Immobilie zu erzielen.

Der Wert einer Gewerbeimmobilie wird maßgeblich von der Qualität des Mietvertrags bestimmt. Im Allgemeinen wird der Wert bestimmt, indem die gezahlte Nettomiete und ein Kapitalisierungssatz verwendet werden, um einen Wert zu ermitteln. Der Wert wird auch durch die Qualität des Mieters und die Dauer des Mietvertrags bestimmt.

Der Wert einer Gewerbeimmobilie kann bei Leerstand erheblich sinken. Ich habe erlebt, dass Gewerbeimmobilien zu weniger als der Hälfte ihres Wertes verkauft wurden, wenn sie schwer zu vermieten sind.

Auch die kaufmännische Immobilienverwaltung gestaltet sich deutlich einfacher, da die Mieter ein starkes Eigeninteresse daran haben, die Immobilie auf hohem Niveau zu erhalten. Mieter beziehen ihr Einkommen in der Regel aus der Immobilie. Sie müssen die Immobilie gut aussehen lassen und die Funktionalität beibehalten, um ihre Kunden zu beeindrucken.

Ich habe gesehen, wie Mieter Hunderttausende von Dollar ausgeben, um Verbesserungen an der Immobilie vorzunehmen. Die meisten dieser Verbesserungen verbleiben noch lange nach dem Verlassen der Immobilie durch den Mieter.

Das Immobilienrecht ist gegenüber gewerblichen Mietverträgen flexibler. Sie können praktisch jede Klausel formulieren und hinzufügen, die mit den Vertragsparteien einverstanden ist. Es ist üblich, Strafzinsen auf die ausstehende Miete zu berechnen oder die Räumlichkeiten bei fortgesetztem Mietverzug zu sperren.

Das mit Abstand größte Risiko bei gewerblichen Immobilieninvestments besteht darin, im Falle eines Leerstands einen neuen Mieter zu finden. Bei Gewerbeimmobilien sind die Ansprüche jedes Mieters an Größe, Lage, Nutzung und Mietzahlungsfähigkeit so unterschiedlich, dass es sehr schwierig ist, den richtigen Mieter für die richtige Immobilie zu finden.

Auch der Verkauf einer gewerblichen Immobilieninvestition ist aus den oben genannten Gründen schwierig. Je höher der Wert der Immobilie ist, desto weniger Investoren kaufen die Immobilie. Eine gewerbliche Immobilieninvestition ist weniger liquide als andere Investitionen, da es nur sehr wenige Akteure auf dem Markt gibt. Für ein Wohnhaus gibt es Hunderte von potenziellen Käufern, was bei Gewerbeimmobilien nicht der Fall ist.

Gewerbliche Immobilienanlagen werden in der Regel zu Kapitalisierungssätzen und selten zum Wiederbeschaffungswert verkauft. Somit ist es möglich, eine schlecht vermietete Gewerbeimmobilie deutlich unter ihrem Verkehrswert zu erwerben. Sie können den Wert Ihrer Gewerbeimmobilie auch einfach steigern, indem Sie die Mieten bei der Mietüberprüfung erhöhen oder die Mietbedingungen bei einer anstehenden Verlängerung neu verhandeln.

Die Finanzierung von Investitionen in Gewerbeimmobilien ist schwieriger zu bekommen, da die Banken auf die Qualität der Mieter, die Länge und die Laufzeiten der Mietverträge achten. Sie finanzieren in der Regel maximal 50 % bis 66 % des Marktwertes der Immobilie. Auch die Kreditzinsen sind geringfügig höher. Sie benötigen daher mehr Eigenkapital, um zu kaufen. Dies verringert Ihre Hebelwirkung, um mehr Immobilien zu kaufen.

In Gewerbeimmobilien setzen professionelle Anleger ihre Energie aufgrund der höheren Renditen und der einfachen Verwaltung. Für diese Investoren ist Gewerbeimmobilien ihr Brot und Butter und sie steigern ihr spekulatives Einkommen durch den Handel mit Wohnimmobilien.

Einige gewerbliche Anleger richten ihr Augenmerk darauf, ihr gewerbliches Portfolio zu verbessern und aufzuwerten. Während andere ihre Mieteinnahmen verwenden, um Entwicklungsprojekte zu finanzieren, die viel höhere Renditen aufweisen, aber andere und fortgeschrittenere Fähigkeiten erfordern.

Investitionen in gewerbliche Immobilien sind sehr lohnend, erfordern jedoch mehr Wissen, Erfahrung und Kapitaleinsatz. Es ist ratsam, nicht von Anfang an in Gewerbeimmobilien einzusteigen, bis Sie über das Wissen, sehr tiefe Taschen und Risikobereitschaft verfügen. Es ist ratsam, mit der Investition in Wohnimmobilien zu beginnen, um Ihr Eigenkapital und Ihren Cashflow aufzubauen.

Sie sollten mindestens 8 bis 10 Wohnanlageobjekte kaufen, bevor Sie sich in die Welt der Gewerbeimmobilien wagen.

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Source by Colin Kumar

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