Preismessungen von Wohnimmobilienmärkten

Kostenlose Immobilienbewertung

Es gibt kein perfektes Maß für eine breite Finanzmarktaktivität, und Immobilienmärkte gehören zu den am schwierigsten zu messenden. Es gibt eine Reihe von Methoden zur Messung von Preisen und Preisänderungen auf Wohnimmobilienmärkten. Dazu gehören der Medianpreis, der Medianpreis pro Quadratfuß und die Case-Shiller-Indizes.

Märkte für Aktien, Anleihen und andere Wertpapiere sind die am häufigsten gemeldeten und gemessenen Finanzmärkte. Es ist relativ einfach, die Aktivität in diesen Märkten zu messen, da alle Verkäufe an einigen zentralen Börsen registriert werden und die "Produkte" einheitlich sind (eine Aktie entspricht der anderen). Im Gegensatz dazu sind Immobilienmärkte viel schwieriger zu bewerten. Immobilientransaktionen werden an Tausenden von Standorten im ganzen Land registriert. Eine organisierte Datenbank dieser Aufzeichnungen zu führen, ist eine solch gewaltige Aufgabe, dass die Titelversicherungsindustrie diese Verantwortung als Teil ihres Geschäftsmodells übernommen hat, und viele Menschen widmen sich der mühsamen Aufgabe, diese Aufzeichnungen täglich zu beschaffen und zu organisieren. Immobilien haben keine Einheitlichkeit von Aktien oder anderen Finanzinstrumenten. Jede Immobilie weist einzigartige Qualitäten auf, die sie von allen anderen Immobilien unterscheiden, so dass Vergleiche gleicher Art sehr schwierig sind.

Die geographische Lage hat einen großen Einfluss auf den Wert von Immobilien. Selbst wenn zwei Eigenschaften mit identischen physikalischen Eigenschaften gefunden werden könnten, könnten die Werte dieser Eigenschaften stark variieren, abhängig davon, wo sie sich befinden. Im Idealfall würde eine Marktmaßnahme die Veränderung der Verkaufspreise identischer Vermögenswerte oder im Falle eines Indexes eine Gruppe ähnlicher Vermögenswerte erfassen. Die Einzigartigkeit des Immobilienvermögens erschwert die Anwendung von Standardberichten zur Berichterstattung an anderen Finanzmärkten.

Aufgrund der Probleme der Asset-Uniformität und der Standortvariabilität werden die Immobilienmärkte typischerweise in irgendeiner Form gemessen Median-Preisgestaltung in einem bestimmten geografischen Gebiet. Der Median ist ein statistisches Maß für die zentrale Tendenz, bei der die Hälfte der Datenpunkte über und die Hälfte der Datenpunkte darunter liegen. In einer Liste von 5 Nummern, sortiert nach Größe ($ 100.000, $ 200.000, $ 300.000, $ 500.000, $ 900.000), wäre zum Beispiel die dritte Zahl in der Liste ($ 300.000) der Median, weil zwei Zahlen größer und zwei Zahlen sind kleiner. Der Median ($ 300.000) wird eher als ein Durchschnitt ($ 400.000) verwendet, da einige sehr teure Immobilien den Durchschnitt signifikant erhöhen können, und die resultierende Zahl stellt nicht den Großteil der Preisaktivität auf dem Markt dar.

One Bei den Problemen mit einem Median als Maß für die Immobilienpreise handelt es sich um eine Verzögerung zwischen dem Zeitpunkt, zu dem ein Top oder ein Boden tatsächlich auftritt, und wenn dieser Top oder Bottom im Index enthalten ist. Zu Beginn eines Marktrückgangs hat das untere Ende des Marktes einen dramatischeren Rückgang des Volumens als die Spitze des Marktes. Dies führt dazu, dass der Median auf einem künstlich hohen Niveau bleibt, was nicht die Preisgestaltung einzelner Immobilien auf dem Markt widerspiegelt. Mit anderen Worten, die Dinge sehen für eine Zeit besser aus als sie sind. Zu Beginn einer Marktrallye steigt das Transaktionsvolumen am unteren Ende des Markts, indem es zunächst die Kette der Aufwärtsbewegungen neu startet. Während dieser Zeit können die Preise einzelner Immobilien höher werden, aber da das hohe Transaktionsvolumen am unteren Ende ist, wird der Median tatsächlich niedriger werden.

Der Median ist ein gutes Maß für die allgemeine Preisaktivität in der Markt, aber hat eine erhebliche Schwäche: Es zeigt nicht den Wert, den Käufer auf dem Markt erhalten. Die Häuser oder Strukturen, die auf dem Land gebaut wurden, bilden den größten Teil des Immobilienwertes in den meisten Märkten. Diese Strukturen verschlechtern sich mit der Zeit und erfordern eine routinemäßige Wartung, die oft aufgeschoben wird. In Zeiten des Wohlstands renovieren viele Menschen Häuser, um einen Mehrwert zu schaffen und ihre Lebensbedingungen zu verbessern. Die Auswirkungen von Verschlechterungen und Renovierungen einzelner Objekte spiegeln sich nicht im mittleren Wiederverkaufswert wider. Außerdem gibt es zum Zeitpunkt des Verkaufs häufig Käuferanreize, die den aufgezeichneten Verkaufspreis relativ zu den tatsächlichen Kosten für den Käufer aufblasen. Diese Käuferanreize verzerren auch den Median-Verkaufspreis als Wertmaß.

Viele Datenberichterstattungsdienste messen, erfassen und berichten die durchschnittlichen Verkaufskosten pro Quadratfuß, um das Problem der Bewertung zu lösen Käufer bekommen für ihr Geld. In einem rückläufigen Markt zum Beispiel, wenn die Leute anfangen, viel größere Häuser an der Grenze der Erschwinglichkeit zu kaufen, würde der generische Median-Verkaufspreis unverändert bleiben, aber da die Käufer viel größere Häuser für das gleiche Geld bekommen, die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter würde entsprechend abnehmen. Dies macht die durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß zu einem überlegenen Maß für die Erfassung qualitativer Änderungen der Immobilienpreise. Diese Messmethode erfasst jedoch nicht die relative Qualität der gekauften Quadratmeterzahl, sondern nur den dafür gezahlten Preis. Hochwertige Oberflächen können einen höheren Preis pro Quadratmeter rechtfertigen. Es gibt keine Möglichkeit, objektiv die Auswirkungen zu bewerten, die die Oberflächenqualität auf die Eigenheimpreise hat. Die Hauptprobleme bei der Verwendung der durchschnittlichen Kosten pro Quadratfuß zur Messung des Preises bestehen darin, dass sie keine den Verkaufspreisen vergleichbare Anzahl bieten, da sie durch Quadratfuß geteilt wurde, und sie wird nicht umfassend gemessen und gemeldet.

Um einige der Schwächen des generischen Median-Verkaufspreises als Maß für den Marktwert anzugehen, entwickelten Karl Case und Robert Shiller die Case-Shiller-Indizes zur Messung von Markttrends. Dieser Index misst die Preisänderung von Wiederholungsverkäufen. Es löst das Dilemma, fast gleichartige Eigenschaften zu bewerten. Obwohl diese Indizes die Preisbewegungen einzelner Immobilien weit besser erfassen als der generische Median des Verkaufspreises, wird der Mehrwert durch Renovierung und Verbesserung nicht berücksichtigt. Um diesem Problem zu begegnen, werden extremen Preisänderungen weniger Gewicht beigemessen, wenn der Ausreißer eine signifikante Erneuerung darstellt. Allerdings, wenn es eine marktweite Renovierung von Immobilien gibt, wie es in vielen Märkten während der Great Housing Bubble der Fall war; Dies führt zu einer Verzerrung des Indexes. Die anderen Schwächen der Case Shiller-Indizes betreffen, wie und wo sie gemeldet werden. Da es sich um einen Index der relativen Preisveränderung und nicht um ein direktes Maß für den Preis handelt, wird der Index als eine willkürliche Zahl basierend auf einem Basisdatum angegeben; Daher sind die Zahlen für die Bewertung der aktuellen Preisgestaltung nicht hilfreich. Der Index ist auch auf 20 große Ballungsräume in den Vereinigten Staaten beschränkt. Die großen geografischen Abdeckungsgebiete sind erforderlich, um genügend Wiederholungsverkäufe zu erzielen, um einen reibungslosen Index zu erstellen. Die breite, jedoch begrenzte geografische Abdeckung kann Preisänderungen in kleineren Märkten nicht erfassen. Da der Case-Shiller-Index ein Maß für die Änderungen der Verkaufspreise des gleichen Hauses ist, umfasst er auch keine neu gebauten Häuser. Keine Maßnahme ist perfekt, aber der Case-Shiller-Index ist am besten geeignet, historische Preisbewegungen zu messen, da sich seine Methodik auf wiederholte Verkäufe derselben Liegenschaft konzentriert.

Die Great Housing Bubble war eine Spekulationsblase von beispiellosem Ausmaß . Zwischen 2000 und 2006 stiegen die Inlandspreise um 45% auf nationaler Ebene und in Kalifornien stiegen die Eigenheimpreise um 135%. Wäre dieser erstaunliche Preisanstieg mit einer Periode hoher Inflation einhergegangen, hätte er möglicherweise nicht auf eine Preisblase schließen lassen, sondern lediglich auf den allgemeinen Anstieg der Preise aller Waren und Dienstleistungen; In diesem Zeitraum war die Inflation jedoch gering. Der inflationsbereinigte Preisanstieg betrug landesweit 23% und in Kalifornien 100%. Es gab keine große Verbesserung der Qualität der Häuser, die die höheren Preise rechtfertigte. Obwohl einige Hausbesitzer kosmetische Verbesserungen vorgenommen haben, war die überwiegende Mehrheit der Häuser in dieser Zeit unverändert und viele mit dem Alter verschlechtert. Wiederverkaufswohnungen wurden keiner Form des Herstellungsprozesses unterzogen, bei der dem Endprodukt ein Mehrwert hinzugefügt wurde. Während der Blase wurde wenig wahrer Reichtum geschaffen, nur eine vorübergehende Übertreibung des Wertes.

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Source by Lawrence D Roberts