Leerverkäufe – Zwangsvollstreckungen

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Leerverkäufe arbeiten ganz anders als andere Arten von Verkäufen und erfordern eine detaillierte Erklärung. Es ist nicht das gleiche wie eine Bank im Besitz Eigentum (die auch als REO oder Corporate Eigentum gehört).

WAS IST EIN "KURZER VERKAUF"?

Ein Leerverkauf ist eine drohende Zwangsvollstreckungssituation, in der der Bank mehr Geld geschuldet wird, als das Haus wert ist. Weil sie wissen, dass der Hauseigentümer keine Möglichkeit hat, den Fehlbetrag zu decken, erlauben sie dem Haus, mit Verlust verkauft zu werden (ein Mangel an die Bank, folglich der Begriff Leerverkauf). Hier ist ein Beispiel: Haus wurde für $ 700.000 im Jahr 2005 gekauft. Heute ist es 300.000 $ wert, aber 650.000 $ ist auf die Hypothek geschuldet). Die Bank besitzt die Immobilie noch nicht, vermutet aber, dass sie mit einer Zwangsvollstreckung endet. Ein Käufer vereinbart, es über Leerverkauf für $ 300.000 und einen Deal zu kaufen ist sowohl mit dem Verkäufer und der Bank fest. Dies ist ein Leerverkauf.

Die Heimschaffung durch Zwangsvollstreckung ist eine teure Angelegenheit für die Bank. Sie werden erhebliche Anwalts- und Gerichtsgebühren tragen, es könnte sich für ein Jahr hinziehen, die Zinszahlungen auf die Hypothek kommen nicht mehr, und das Haus könnte am Ende leer stehen – unter Vandalismus und Verfall.
Deshalb werden sie in Betracht ziehen, sie vor der Zwangsversteigerung zu verkaufen.

Hier ist der große Fang für Leerverkäufe allerdings: DIE PREISE, DIE SIE AUFGEHÖREN, NOTIEREN NUR ABSOLUT NICHTS. Ich weiß, das widerspricht allen herkömmlichen Überlegungen. Jede andere Art von Verkauf können Sie sicherlich zum angegebenen Preis kaufen, aber nicht unbedingt bei einem Leerverkauf.

BANKEN HALTEN GEHEIMNISSE

Hier sind die Gründe: Während die Banken zustimmen, den Leerverkauf zuzulassen, werden sie dem Listing Agent selten mitteilen, was sie für die Immobilie akzeptieren werden. Der Agent muss einfach raten. Und manche machen viel bessere Arbeit als andere (ich habe schon mal einen für einen Dollar gelistet gesehen. Die Bank wird natürlich nichts akzeptieren, was dieser Zahl nahekommt). Wie Sie wahrscheinlich erraten können, wird die Qualität der Listen stark variieren. Die Moral der Geschichte hier ist, wenn Sie einen absolut unglaublichen Deal sehen, aber es sagt, es ist ein Leerverkauf, nicht übermäßig aufgeregt werden! Sie führen zu vielen enttäuschten Käufern!

Die gute Nachricht ist, dass eine gelegentliche Transaktion gekauft werden kann, die einen Leerverkauf kauft. Weil die Banken nicht ausschließen wollen, wenn sie es nicht müssen, akzeptieren sie einen Rabatt auf die Immobilien – es scheint bei 90% dessen zu liegen, was sie als Marktwert erachten. Zwangsvollstreckungen, die bereits im Besitz der Bank sind, sind jedoch oft günstiger. Banken hassen Eigentum in ihrem Portfolio. Sie sind nicht im Besitz von Immobilien, also wenn sie einmal abgeschafft wurden, müssen sie sie loswerden, bei Leerverkäufen sind sie noch nicht ihr Eigentum, also ist die Geschwindigkeitsmotivation kein Faktor alle.

ANGEBOTE FÜR "SHORT SALES"
Auch Angebote für Leerverkäufe sind etwas anders. Sie sind oft sehr langsam. Wenn Sie ein
Investor oder ein Ferienhauskäufer mit viel Geduld sind, kein Problem. Sie könnten eine große Rücksicht auf den Versuch nehmen, unter die Marktpreise zu kommen. Wenn Sie andererseits einen Hauptwohnsitz kaufen und etwa 30 Tage einziehen müssen, vergessen Sie es! Sie werden sie von allen Überlegungen fallen lassen wollen.

WIE KOMMT ES SO LANGE?
Die zeitlichen Einschränkungen sind auf die Art und Weise zurückzuführen, wie die Banken aufgestellt werden. Da sie über zahlreiche Managementebenen verfügen, müssen sie alle die Transaktion absegnen (oder Vermögensverwalter, die die Transaktion beaufsichtigen, werden von ihnen überflutet). Erwarte ein paar Monate bevor du hier bist JEDE Antwort von ihnen auf ein Angebot – in vielen Fällen 3+ Monate, obwohl einige die 1/2-Jahres-Marke gebrochen haben. Käufer glauben oft, dass die Immobilienmakler scherzen, wenn wir sagen, nicht zu stören für mindestens 2 Monate nach Updates zu fragen. Aber leider dauert es sehr lange!

Nun, da Sie wahrscheinlich nichts mit Leerverkäufen zu tun haben wollen, möchte ich Ihnen von einer sehr wichtigen und lukrativen Ausnahme erzählen: genehmigten Leerverkaufspreisen. Hin und wieder hat ein Leerverkauf tatsächlich einen Preis, dem die Bank zugestimmt hat. Dies liegt in der Regel daran, dass ein vorheriges Angebot einging, der Überprüfungsprozess der Bank begann, der Käufer es leid war, Monate zu warten, aber die Bank entschied immer noch eine Ja- oder Nein-Antwort bezüglich dieses Angebots. Basierend auf dieser Ausgabe hat der Listungsagent nun eine tatsächliche Nummer zum Auflisten!

SUCHE NACH DER SPRACHE
Achte darauf, dass in einer Auflistung nicht nur "Leerverkauf genehmigt" steht, da Listing-Agenten mit der Sprache ein wenig knifflig werden. Das bedeutet nicht, dass ein Preis genehmigt wurde, was bedeutet, dass die Bank einem Leerverkauf zustimmt. Sie wollen "Leerverkauf genehmigt bei 300.000 $" oder gleichwertig. Beachten Sie, dass das Schließen auch bei diesen noch ein wenig langsamer als gewöhnlich sein kann, aber diese Eigenschaften sind sehr in Betracht zu ziehen.

Tatsächlich ist es die seltene Ausnahme, dass Leerverkäufe in der Regel Zeitverschwendung sind. Aber wenn Sie sie verfolgen wollen, können sie Chancen nutzen. Rufen Sie mich an: (305) 613-9902, wenn Sie ein Angebot machen möchten.

Bitte beachten Sie: Es gibt eine große Anzahl von Käufern, bei denen die Zeit nicht wichtig ist, daher können Leerverkäufe für sie von Interesse sein. Ein paar Gedanken dazu: Sie haben immer noch mit den gleichen Banken zu tun, die abgeschottete Immobilien auflisten. Sie bewerten ihre Zwangsversteigerungen oft aggressiver (und verkaufen schnell), weil an diesem Punkt die Uhr tickt. Du machst vielleicht einen schlechten Dienst, um deine Zeit für einen Leerverkauf zu binden.

LISTENPREIS BEDEUTET NICHTS!
Zweitens muss ich betonen, dass der Listenpreis nichts bedeutet. Nichts! Es wurde von einem Listungsagenten erträumt, der versucht, Interesse an einer Auflistung zu erhalten! Der Agent konnte fast jede beliebige Figur setzen! Weil Käufer immer noch nach den konventionellen Regeln denken: "Wenn der Listenpreis 275.000 $ beträgt, werden sie wahrscheinlich 260.000 $ kosten … machen Sie mein Angebot 260.000 $", was bei einem Leerverkauf überhaupt keinen Sinn ergibt. Der Listenpreis ist irrelevant. Vielleicht sollten Sie bei 295.000 $ sein. Vielleicht wird die Bank keinen Cent unter 375.000 Dollar sagen. Es ist niemand zu erraten, also Zahlen nicht mit konventioneller Logik!

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Source by Roberto Leon